Lojistik Tesis Yatırımında Logiturc Modeli

İNGİLTERE merkezli Ocean Real Estate Management Ltd’nin tescilli bir markası olan Logiturc, sektördeki potansiyeli fark ederek lojistik tesis yatırımı yapmak için kolları sıvadı. Logiturc, yatırım stratejisini ve faaliyetlerini sadece lojistik ve endüstriyel gayrimenkul pazarına odaklanmış bir B2B (Business to Business) gayrimenkul aktif yönetimi, proje geliştirme ve yatırım şirketi. Arsa tespiti, konsept geliştirme, ürün planlaması, proje yönetimi ve kiralama gibi farklı iş konularında uzmanlaşmış bir yapı olan şirket, Logiturc Park-Tuzla’nın temelini Ocak 2008’de attı.

Lojistik sektörünün ihtiyaçlarına yönelik kurumsal gayrimenkul çözümleri üreten Logiturc’un uzun vadeli yatırım hedefleri arasında İzmit, Esenyurt, Çerkezköy, Ankara ve Bursa gibi Türkiye’nin belli başlı merkezleri bulunuyor.

Sektörün içine girdiklerinde en az yarım milyar dolar sermayeye ihtiyaç duyduklarını ve sermaye için çabaladıklarını söyleyen Logiturc CEO’su Kerem Üçok, “2005 yılında Access Turkey adlı risk sermayesi grubuyla yola çıktık. Kendileri bize ilk girişim sermayelerini sağladı. Fikir bizden sermaye onlardandı. YASED Eski Başkanı Şaban Erdikler Bey de bu oluşumu destekledi. Dolayısıyla bizim Logiturc ismi ortaya çıkmış oldu. 7-8 ay süresince büyük fonlarla görüşmelerimiz oldu. İlk projemize de 2007 yılında Tuzla’daki arsamızı alarak başladık. Sonuçta Logiturc, sıfırdan ayağa kalkmış bir şirket. Sektör çok hızlı büyüyor. Sektörde gayrimenkul anlamında ciddi bir stratejik partnere ihtiyaç var. Dolayısıyla biz onları devreye sokup, yatırım ile ilgili mekanı biz sağlıyoruz. Bunun da arkasından Türkiye’nin her yerinde aynı hizmeti vermeye çalışıyoruz. Lojistik sektöründeki büyüme filo yatırımıyla başladı. Daha sonra sayılar arttı ve yenilendi. 1996-97 yıllarından itibaren de depo yatırımları önem kazandı. Belli sermayesi olanlar da depo yatırımlarını yapmaya başladı. Ancak kriz sonrası bu yatırımlar yavaşladı. Uzun vadede depo - antrepo yatırımları minimum 5 yıldan başlıyor” şeklinde konuştu. 

Para kaynakları hedeflere yöneltilmeli

Tuzla’da kimyasal depolama, patlayıcı, yanıcı veya soğuk hava türünden depolar hariç her türlü sektöre hizmet verdiklerini, kiracılarının yaklaşık yüzde 80’inin operatörlerden oluştuğunu ancak direkt kiralamayı tercih eden müşterilerinin de olduğunu belirten Üçok; kiralayıp işletmesini başkasına devredeceğini söyleyen müşterilerinin de olduğunu vurguladı. Para kaynaklarının teknolojiye harcanmasının ve işletme sermayesi olarak kullanılmasının çok daha faydalı olacağını önemle vurgulayan Üçok, felsefe değişiminin olması gerektiğini ve para kaynaklarının hedeflere yöneltilmesi hususunun altını çizdi.

250 dönümlük arsa aldıklarını dile getiren Üçok, tesisin özellikleri ile ilgili şu açıklamalarda bulundu: “121 bin metrekare kapalı alan inşaa ediyoruz. En büyük metrekaremiz 22 bin, en küçük ise 8 bin. Konsept ve büyüklük olarak Türkiye’nin ilk en büyük projesi diyebiliriz. O bölgeyi seçmemizin en önemli nedenleri arasında havaalanına, limanlara ve TEM otoyoluna yakın olması yer alıyor. Amacımız, benzer büyüklükteki tesisleri Türkiye’nin belli başlı bölgelerinde kurmak. Tuzla’daki bir firma, Adana veya Mersin’de de aynı hizmeti kolon aralıklarıyla raf düzeniyle uygun karlarla yapabilsin istiyoruz. Biz hemen mimarı projeye dahil etmiyoruz. İlk önce lojistik danışmanlarımız geliyor, bir fonksiyon planlaması yaparak, raf düzeni çiziyor ve ne kadar verimli palet koyulabileceğini hesaplıyor. Ondan sonra mimar oturup çalışıyor ki herhangi bir yol kazası çıkmasın. Yükseklikler standart, hepsi 11.70 metre net ölçüde.”

CEVA, Ekol, Henkel ve Mars ilk müşteriler arasında yer alıyor

CEVA, Ekol, Henkel ve Mars; Logiturc ile anlaşma yapan ilk firmalar arasında yer alıyor. Tesisin yüzde 55’i kiralanmış durumda. Tercih edilen metrekare aralıklarının 10-20 bin metrekare olduğunu, 22 bin, 12 bin ve 8 bin metrekarelik olmak üzere 3 çeşit depolarının olduğunu ve bir tane de 19 bin metrekarelik depolarının bulunduğunu söyleyen Kerem Üçok, deponun içindeki sisteme karışmadıklarını, firmaların istedikleri büyüklükte binayı kiraladıklarını ve ödemelerin aylık, 3 aylık ve 6 aylık periyodlarda olduğunu belirtti.

Teslimatların ilkinin Aralık 2008’de sonuncusunun ise Mayıs 2009’da gerçekleştirileceğini ifade eden Üçok, “300 milyon dolarlık kapasitemizin 90 milyon dolarını Tuzla’ya harcıyoruz. Geri kalan sermayeyle de Marmara Bölgesi’nden başlamak üzere İzmit, Trakya, Bursa ve İzmir olarak devam etmek istiyoruz. Demiryolu projelerini gözeterek TCDD’nin projeleriyle de örtüşen yatırımlar yapma arzusundayız. Bursa’da arsa sorunu var, karayolları yetersiz ve iyi düşünülmemiş. Şehir planlaması lojistik altyapı düşünülerek yapılmamış. Trakya’da Çorlu-Çerkezköy üzerinde düşünüyoruz. Bursa, İzmit olarak da 2008 yılında biri veya ikisi de başlar diye düşünüyoruz. Büyüme anlamında İzmir ve Ankara talep açısından şimdilik zayıf görünüyor. İzmir’de yargıdan dolayı liman bir türlü faaliyete geçemedi. Ankara’da da RODER’in bir girişimi var fakat biraz daha zamana ihtiyaç var gibi geliyor ve talebin güçlenmesi gerekiyor. Antalya’nın orta vadede çok gelişeceğini düşünüyoruz. Gıda lojistiğinin daha iyi seviyelere gelmesi belirli sebeplerden ötürü zorunlu. Zincir tersine döndüğü için, gıda fiyatlarından dolayı lojistiği insanlar efektif düşünmek zorunda kalacaklar” dedi.

Arsa fiyatları müşterileri zorluyor

Lojistikten ziyade Türkiye’ye operasyonlarını genişletmek isteyen son kullanıcıların gelmeye başladığını belirten Üçok, bir Alman firmasının 30 mağaza açmak amacıyla Türkiye’ye gelmesini ve kapasitesini 200’e çıkarmasını bunun için iyi bir örnek olarak niteledi.

Kiralar hakkındaki düşüncelerini de açıklayan Kerem Üçok, şunları söyledi: “Mühim olan iyi ürünü mümkün olduğunca efektif dizayn etmek. Müşteriyi İstanbul’un arsa fiyatları açısından rahatlatmanız gerekiyor. Ayrıca lojistik firmalarının ekstra ne gibi maliyetleri olacağı ve ortak kullanım giderleri üzerinde duruyoruz. Türkiye’de ki en hassas konulardan biri bu. Bazen alışveriş merkezlerinde kiranın yüzde yirmisi kadar ortak gider çıkar. Biz bu rakamı netleştirdik ve üzerine koyduk. Orada bir güvence sağladığımızı düşünüyorum. Ancak konsept olarak hepsinin bağımsız alanları olduğu için bizim çok fazla işletme giderimiz yok. 22 bin metrekarelik alanı kiralayan lojistik firması, güvenliğinden kendi sorumlu olacak. Özellikle yabancı müşteriler güvenlik hizmetini satın almak istiyorum, o işle uğraşmak istemiyorum diyebiliyor. Bazen de bizim güvenlik ekibimiz var diyenlerle de karşılaşabiliyoruz. Hepsine uyum sağlamaya çalışıyoruz.”

Projenin betonarme prefabrikten, çatının da prefabrik makastan oluştuğunu, özellikle yabancı yatırımcıların yatırım yaptığı ve Türk uzmanların geliştirdiği, ağırlıklı olarak uluslararası firmalara kiralanmış bir proje olduğunu belirten Kerem Üçok, “Bilindiği üzere İran, politik nedenlerden dolayı her zaman tereddütle bakılan ancak Türkiye’de birçok iş adamının tercih ettiği ülkelerdendir. Ukrayna da ilginç gelen ve tercih edilen ülkelerdendir. Ancak Logiturc olarak Ukrayna ya da herhangi bir ülkeden çok Türkiye’de çalışmanın daha mantıklı olduğunu düşünüyoruz. Ancak uzun vadede büyük müşterilerimizin talepleri doğrultusunda yurt dışında da yatırıma sıcak bakabiliriz” dedi.

İyi lokasyonlar işleri tetikliyor

Sermayenin 3 veya 4 projeyle birlikte artmasının söz konusu olduğuna dikkat çeken Üçok, şöyle devam etti: “Müşteri adaylarımızda aradığımız en önemli kriter, kaliteli hizmet anlayışına sahip olmaları. Uzun vadeli düşünen kiracılar olmalarını tercih ediyoruz. Kiracılarla etkileşime giriyoruz. Bazen bulduğumuz iyi lokasyonlar onların işlerini tetikliyor. Monologdan ziyade, diyalog ve karşılıklı vizyon aşımı olan kiracılar bizleri her zaman heyecanlandıran kiracılardır. Uzun vadeli dostluk kuruyoruz, ne istediğini bilen uzun vadeli müşteri tercihimiz.”

“Türkiye’nin sık sık değişen siyasi ve ekonomik durumu herkesi zorluyor fakat uzun vadeli düşünen firmaların bugünlere bakmadan devam etmesi gerektiğini düşünüyoruz. Büyümeyi belli oranda tutabilmek büyük başarıdır. Dolayısıyla ince elenip sık dokunacaktır. Yeni projelerimiz daha verimli ve daha yüksek kapasiteli olsun istiyoruz. Her koşulda ben satarım ya da kiralarım demek de pek doğru değil. Müşterinin tansiyonuna adapte olmak gerekir. Şu an piyasada dengeli olmayı düşünüyoruz. Sonuçta karşınızdakiler de işin uzmanı ve en az sizin kadar bilinçli ve hesabını kitabını yapan insanlar. Psikolojilerini aynı zamanda okumamız lazım ki kalıcı olsun.” diyen Üçok, son olarak potansiyel anlamda yapacak işin çokluğundan bahsederek, kurumsallaşan sektörün bu şekilde devamını ve herkesin istikrarlı bir büyüme içerisinde olmasını temenni etti.

Logiturc Park - Tuzla

Logiturc Park-Tuzla, stratejik olarak İstanbul’un en önemli lojistik merkezlerinden biri olan Tuzla’da konumlanmakta. Marmara Bölgesi’nin Kocaeli Yarımadası’nın güneybatısında yer alan Logiturc Park-Tuzla; otoyollara, deniz yolları ve limanlara yakınlığıyla taşımacılık endüstrisinin önemli servis noktası. Logiturc Park, 11 farklı bloktan oluşuyor. Müşteriler, ihtiyaçları doğrultusunda depo alanı seçme şansına sahip olabiliyor.